Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости
Юридические вопросы и подводные камни
Saturday, June 03, 2023
03 июня 2023 года
Перед покупкой актива для бизнеса крайне важно провести его юридическую проверку. Что и как проверить - рассмотрим ниже.
1. Что лучше: покупать непосредственно объект недвижимости или SPV - юридическое лицо, владеющее объектом недвижимости? Если вы приобретаете юридическое лицо, владеющее недвижимостью (SPV - Special purpose vehicle), то, помимо самой недвижимости, к вам переходят все обязательства покупаемой организации. При этом не все эти обязательства очевидны на момент покупки. Уже после того, как будет совершена сделка, могут возникнуть претензии со стороны контрагентов или налоговых органов. Также имеется риск истребования имущества при признании сделки купли-продажи недействительной. Отсутствует защита добросовестного приобретателя.
Плюсы такой модели покупки – гибкость сделки и более низкое налогообложение.
Совет: провести полный правовой, налоговый и финансовый аудит деятельности приобретаемой компании за период не менее, чем 3 года, предшествующие сделке. Получить гарантии и заверения собственников и руководителя об отсутствии неучтённых обязательств.
Если вы приобретаете непосредственно объект недвижимости, то надо быть готовым к тому, что придется заплатить НДС от стоимости объекта недвижимости, а также другие налоги, исчисляемые исходя из рыночной стоимости недвижимости. Продажа земельных участков НДС не облагается.
Покупка юридического лица SPV
Покупка объекта недвижимости
Риск купить недвижимость вместе с долгами организации
Предыдущий собственник заберет недвижимость, если оспорит сделку
Нужно оплатить НДС и другие налоги, рассчитываемые исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости
Saturday, June 03, 2023
2.Что проверить по объекту недвижимости? Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) под зданием, в котором приобретается недвижимость. От этого зависит возможность использования недвижимости под конкретные цели. Например, если вид разрешенного использования – «магазины», разместить ресторан, гостиницу или офис там не получится.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости.Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги, размер которых может достигать до 2,2 процентов кадастровой стоимости ежегодно.
Разрешительная и техническая документация на здание. Регистрация объекта в Росреестре отнюдь не гарантирует, что объект не является самостроем. Кроме того, отсутствие проекта и необходимых согласований может стать в будущем причиной претензий со стороны контролирующих органов. Следует также проверить соответствие объекта плану БТИ, отсутствие красных линий.
Подключение к коммуникациям.По приобретаемому зданию должны быть договоры с поставщиками электричества, горячего и холодного водоснабжения, канализации. При их отсутствии в дальнейшем коммуникации могут быть отключены, а также выставлен счет на бездоговорное потребление на весьма серьезные суммы.
Арендаторы. Если выкупаемая недвижимость сдана в аренду, стоит проанализировать условия договоров аренды и статус исполнения финансовых обязательств. При покупке объекта вы фактически становитесь стороной этих договоров и будете в полной мере отвечать по обязательствам арендодателя.
Наличие статуса объекта культурного наследия.Данный статус накладывает на собственника достаточно затратные финансовые обязательства. Кроме того, ремонт такого объекта будет существенно затруднен.
Техническое состояние.Целесообразно провести техническое обследование объекта недвижимости, в том числе с целью определения возможных затрат на приведение объекта в состояние, пригодное для целевой эксплуатации.
Юридические консультации. Сопровождение сделок. Разрешение споров по вопросам недвижимости.
+7(495)133-85-88
Квирквия Бадри Амлиниевич, адвокат, к.э.н.
Новости и полезная информация
Sunday, November 24, 2024
Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"
Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области Москва, Покровский бульвар, 14/6
рядом с метро Китай-город, Курская,Чистые пруды
