Due diligence объекта и сделки
2.Что проверить по объекту недвижимости?
Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) под зданием, в котором приобретается недвижимость. От этого зависит возможность использования недвижимости под конкретные цели. Например, если вид разрешенного использования – «магазины», разместить ресторан, гостиницу или офис там не получится.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги, размер которых может достигать до 2,2 процентов кадастровой стоимости ежегодно.
Разрешительная и техническая документация на здание. Регистрация объекта в Росреестре отнюдь не гарантирует, что объект не является самостроем. Кроме того, отсутствие проекта и необходимых согласований может стать в будущем причиной претензий со стороны контролирующих органов. Следует также проверить соответствие объекта плану БТИ, отсутствие красных линий.
Подключение к коммуникациям. По приобретаемому зданию должны быть договоры с поставщиками электричества, горячего и холодного водоснабжения, канализации. При их отсутствии в дальнейшем коммуникации могут быть отключены, а также выставлен счет на бездоговорное потребление на весьма серьезные суммы.
Арендаторы. Если выкупаемая недвижимость сдана в аренду, стоит проанализировать условия договоров аренды и статус исполнения финансовых обязательств. При покупке объекта вы фактически становитесь стороной этих договоров и будете в полной мере отвечать по обязательствам арендодателя.
Наличие статуса объекта культурного наследия. Данный статус накладывает на собственника достаточно затратные финансовые обязательства. Кроме того, ремонт такого объекта будет существенно затруднен.
Техническое состояние. Целесообразно провести техническое обследование объекта недвижимости, в том числе с целью определения возможных затрат на приведение объекта в состояние, пригодное для целевой эксплуатации.
Юридические консультации. Сопровождение сделок. Разрешение споров по вопросам недвижимости.