Оспаривание отказа во вводе объекта
Опыт работы с отказами Мосгосстройнадзора и Министерства жилищной политики Московской области
1. Изменения в проекте не противоречат разрешению на строительство.
Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, объясняя это тем, что параметры в проектной документации не соответствуют фактическим. Такое может быть, если архитектурные, конструктивные, планировочные или инженерные решения не соответствуют в полной мере проектной документации, представленной при получении разрешения на строительство. Между тем такие отклонения не должны приводить к безусловному отказу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Если получен отказ по данному основанию, необходимо ссылаться на то, что внесенные изменения не противоречат условиям, установленным в разрешении на строительство. Сами по себе изменения в проектной документации не могут служть причиной для отказа введения объекта в эксплуатацию.
К примеру, при строительстве компания решила изменить материалы для изоляции. Техническая часть проектной документации была исправлена и успешно прошла экспертизу. Однако, ввести объект в эксплуатацию не удалось, так как возникли претензии из-за различия между запланированными и фактическими показателями площади жилья. Суды встали на сторону застройщика, отметив, что площадь жилья на объектах изменилась из-за использования более современных материалов. В то же время, фактическая общая площадь осталась прежней и полностью соответствует разрешению на строительство.
2. Госорган не вправе отказать во вводе объекта в эксплуатацию из-за отклонения площади, если она отличается не более чем на 5 процентов от проектной.
Необходимо учитывать, что количество этажей и помещений в объекте в обязательном порядке должно соответствовать документации. Иначе ввести объект в эксплуатацию будет проблематично.
Пример из практики: Орган государственного контроля не позволил ввести здание в эксплуатацию при том, что фактическая площадь увеличилась на 4,7 процента. Суд счёл отказ незаконным, поскольку разница между проектной и фактической площадями не превышает допустимую погрешность.
3. В отказе не конкретизировано, какие нарушения в техническом плане.
Часто государственные органы при отказе во воде в эксплуатацию ссылаются на нарушения в техническом плане. При этом достаточно часто такие претензии часто являются необоснованными. Мосгосстройнадзор часто отказывается выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на основании заключения Росреестра, но при этом не указывает на конкретные нарушения в техническом плане.
Следует при этом учитывать, что само по себе отрицательное заключение Росреестра не является безусловным основанием для отказа во вводе объекта в эксплуатацию. Государственный орган должен конкретно указать, какие серьезные нарушения были допущены в техническом плане и как их исправить. Если нарушений нет или они несущественны, можно обжаловать отказ.
4. Причины, послужившие основанием для отказа возникли после даты выдачи разрешения на строительство (актуально для разрешений на строительство, выданных до 1 января 2023 года).
При вводе объекта в эксплуатацию государственный орган проверяет, соответствует ли постройка ограничениям, которые есть для данного спорного участка.
Очень важно, когда было получено разрешение на строительство. Если это произошло до 1 января 2023 года, государственный орган должен проверять ограничения на дату выдачи разрешения на строительство. Такой порядок действует до 1 января 2025 года. Если же разрешение на строительство получено уже в 2023 году, объект должен соответствовать запретам на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Необходимо выяснить, какие ограничения проверял государственный орган при отказе в вводе в эксплуатацию. Если ограничения не были учтены на момент получения разрешения на строительство, отказ можно оспорить. Также возможны ситуации, когда ссылка государственного органа на ограничения в особой зоне в принципе не может быть применима.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией.
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
Правоустанавливающие документы на земельный участок;
Разрешение на строительство;
Акт о подключении (технологическом присоединении) к инженерным сетям;
Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
Заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ) о соответствии объекта требованиям проектной документации;
Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия (по объектам культурного наследия);
Технический план объекта капитального строительства
1. Дело N А40-278987/2019 в Арбитражном суде города Москвы (решение устояло во всех инстанциях).
Требование: об оспаривании отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта.
Обстоятельства: Отказ в предоставлении разрешения на эксплуатацию реконструированного здания обоснован невыполнением технических требований, установленных Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Решение: Требование удовлетворено, так как представленный в комитет технический план полностью соответствует требованиям законодательства РФ к техническому плану, включая требования к его форме, содержанию информации, точности и методам определения координат характерных точек контура здания.
2. Дело N А41-40737/2021 в Арбитражном суде Московской области (решение устояло во всех инстанциях).
Требования: об оспаривании отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязании устранить нарушение.
Обстоятельства: Из экспертного заключения следует, что все изменения, внесенные в проектную документацию, соответствуют заданию на проектирование. Откорректированная проектная документация прошла повторную государственную экспертизу, а внесенные изменения соответствуют параметрам, указанным в разрешении на строительство. Следовательно, у Министерства жилищно-коммунального хозяйства и строительства не было оснований отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение: требования удовлетворены.
3. Дело N А41-40737/2021 в Арбитражном суде Московской области (решение устояло во всех инстанциях).
Требование: о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязании выдать данное разрешение.
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что выполнение строительства осуществляется в соответствии с откорректированной проектной документацией, которая получила положительные заключения экспертизы после выдачи разрешения на строительство, а также отсутствием согласования строительства в зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения.
Решение: требование удовлетворено, поскольку само по себе изменение проектной документации не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Практика разрешения споров "ТоргПромПраво"
Помощь при оспаривании отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
У нас есть успешная практика в Москве и Московской области реалиях 2023 года
Несоответствие разрешению на строительство
Претензии к техническому плану
Изменения проектной документации
Ограничения использования земельного участка