15 октября 2023 года
Опыт работы с отказами Мосгосстройнадзора и Министерства жилищной политики Московской области
1. Изменения в проекте не противоречат разрешению на строительство.
Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, объясняя это тем, что параметры в проектной документации не соответствуют фактическим. Такое может быть, если архитектурные, конструктивные, планировочные или инженерные решения не соответствуют в полной мере проектной документации, представленной при получении разрешения на строительство. Между тем такие отклонения не должны приводить к безусловному отказу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Если получен отказ по данному основанию, необходимо ссылаться на то, что внесенные изменения не противоречат условиям, установленным в разрешении на строительство. Сами по себе изменения в проектной документации не могут служть причиной для отказа введения объекта в эксплуатацию.
К примеру, при строительстве компания решила изменить материалы для изоляции. Техническая часть проектной документации была исправлена и успешно прошла экспертизу. Однако, ввести объект в эксплуатацию не удалось, так как возникли претензии из-за различия между запланированными и фактическими показателями площади жилья. Суды встали на сторону застройщика, отметив, что площадь жилья на объектах изменилась из-за использования более современных материалов. В то же время, фактическая общая площадь осталась прежней и полностью соответствует разрешению на строительство.
2. Госорган не вправе отказать во вводе объекта в эксплуатацию из-за отклонения площади, если она отличается не более чем на 5 процентов от проектной.
Необходимо учитывать, что количество этажей и помещений в объекте в обязательном порядке должно соответствовать документации. Иначе ввести объект в эксплуатацию будет проблематично.
Пример из практики: Орган государственного контроля не позволил ввести здание в эксплуатацию при том, что фактическая площадь увеличилась на 4,7 процента. Суд счёл отказ незаконным, поскольку разница между проектной и фактической площадями не превышает допустимую погрешность.
3. В отказе не конкретизировано, какие нарушения в техническом плане.
Часто государственные органы при отказе во воде в эксплуатацию ссылаются на нарушения в техническом плане. При этом достаточно часто такие претензии часто являются необоснованными. Мосгосстройнадзор часто отказывается выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на основании заключения Росреестра, но при этом не указывает на конкретные нарушения в техническом плане.
Следует при этом учитывать, что само по себе отрицательное заключение Росреестра не является безусловным основанием для отказа во вводе объекта в эксплуатацию. Государственный орган должен конкретно указать, какие серьезные нарушения были допущены в техническом плане и как их исправить. Если нарушений нет или они несущественны, можно обжаловать отказ.
4. Причины, послужившие основанием для отказа возникли после даты выдачи разрешения на строительство (актуально для разрешений на строительство, выданных до 1 января 2023 года).
При вводе объекта в эксплуатацию государственный орган проверяет, соответствует ли постройка ограничениям, которые есть для данного спорного участка.
Очень важно, когда было получено разрешение на строительство. Если это произошло до 1 января 2023 года, государственный орган должен проверять ограничения на дату выдачи разрешения на строительство. Такой порядок действует до 1 января 2025 года. Если же разрешение на строительство получено уже в 2023 году, объект должен соответствовать запретам на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Необходимо выяснить, какие ограничения проверял государственный орган при отказе в вводе в эксплуатацию. Если ограничения не были учтены на момент получения разрешения на строительство, отказ можно оспорить. Также возможны ситуации, когда ссылка государственного органа на ограничения в особой зоне в принципе не может быть применима.
