Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы

Гражданская и административная ответственность

12 декабря 2021 года

Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ. В ряде случаев текущая планировка помещений препятствует их использованию по прямому назначению, указанному в договоре, так как они не соответствуют действующим санитарным противопожарным нормам и иным требованиям, предъявляемым к определенным видам деятельности (медицина, образование и т.п.).

Одно из основных направлений деятельности юридической компании «ТоргПромПраво» - помощь малому и среднему бизнесу в процессе заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве на праве собственности. В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.

1. Несет ли арендодатель в лице ДГИ города Москвы ответственность за соответствие сдаваемых помещений их функциональному назначению?

Ответ: Нет, ДГИ не несет ответственности за соответствие помещений их функциональному назначению.
В типовой договор аренды, который заключает ДГИ с арендаторами, включен пункт о том, что Арендатор обязан самостоятельно согласовать целевое назначение помещения с Роспотребнадзором и МЧС и представить данное согласование Арендодателю. В случае получения отрицательного заключения Арендатор обязан согласовать с ДГИ иное целевое назначение.
Таким образом, если целевое назначение окажется несоответствующим, у Арендатора нет прав выставить претензии к ДГИ либо не платить арендную плату.
Арендатор может, конечно, отказаться от договора, но при этом он потеряет обеспечительный платеж и иные платежи, уплаченные при заключении договора.

2. Возможна ли перепланировка арендуемых у ДГИ помещений?

Ответ: как правило, возможна, но строительные работы можно начинать только после получения предварительного письменного согласования ДГИ.
Такое условие содержится в тексте типового договора. Следует отметить, что получение такого согласования вопрос не быстрый и дорогостоящий. ДГИ потребует представить проект перепланировки, согласованный с проектировщиком здания, органами санэпиднадзора и Мосжилинспекцией. Получение такого проекта займет не менее полугода, затем потребуется месяц на согласование с ДГИ.

3. Что будет, если начать перепланировку до получения согласования?

Ответ: арендатор и его должностные лица будут привлечены к гражданско-правовой и административной ответственности.

3.1. ДГИ обратится в суд с иском о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы. Также, возможно, будут заявлены требования о приведении помещения в исходное состояние, расторжении договора аренды и выселении.
Такие права ДГИ включены в типовой договор аренды.

3.2. Инспекция по недвижимости города Москвы оштрафует арендатора на сумму до 150 000 рублей, а его руководителю выпишет штраф в размере до 30 000 рублей.  Такая ответственность предусмотренастатьей 9.8 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях". Также будет выдано предписание об устранении нарушений. Если его не исполнят в течение 60 дней, то оштрафуют еще раз, при этом штрафы увеличатся в 2 раза.

4. Как защищаться, если арендатора привлекают к ответственности?

Ответ:
4.1.
Установить, была ли в помещении несогласованная перепланировка на момент передачи в аренду. Достаточно часто помещения сдаются в аренду с уже проведенной незаконной перепланировкой. Об этом, в частности может свидетельствовать прилагаемая к договору экспликация БТИ.

4.2. Доказать факт затягивания согласований со стороны ДГИ. Для этого необходимо представить доказательства направления в ДГИ соответствующих обращений.

4.3. Заявлять в суде о снижении размера штрафа. Такое заявление должно быть подготовлено в письменной форме в порядке ст. 333 ГК РФ (в арбитражном суде) и в порядке п.2.2. ст. 4.1 КоАП РФ (при назначении административного наказания). В заявлении должны быть указаны доказательства несоразмерности штрафа текущей ситуации. Это может быть отсутствие нарушений требований безопасности, улучшение технических характеристик помещения, формальный характер штрафа, предпринятие арендатором мер к согласованию перепланировки, неудовлетворительное первоначальное состояние здания. При правильной аргументации штрафы можно значительно сократить.

4.4. Проанализировать материалы дела о привлечении к ответственности на предмет наличия нарушений при проведении проверки. В деле должны быть надлежаще оформленные протоколы осмотра, протокол о привлечении к административной ответственности, извещения арендатора о рассмотрении дела об административном правонарушении.

4.5. Обеспечить работу квалифицированного юриста при рассмотрении соответствующих дел в инспекции по недвижимости и в суде.

Квирквия Бадри Амлиниевич,
руководитель адвокатского кабинета "ТоргПромПраво"
адвокат, К.Э.Н.

Консультации, помощь адвоката: +7 (495) 133-85-88


Смотрите также другие статьи о нашей практике сопровождения арендных споров:
Отсрочка платежей по аренде и уменьшение арендной платы для бизнеса при коронавирусе >>>
Арендные споры. Практика ТоргПромПраво в 2019 году >>>
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни >>>
Помощь в выкупе помещений, арендуемых у г. Москвы в 2019-2020 году >>>
Споры при выкупе арендуемых помещений >>>
Административная практика ЮК ТоргПромПраво обеспечивает защиту интересов бизнеса при взаимодействии с органами власти Москвы

В числе наших компетенций:

- заключение, изменение и расторжение договоров (аукционы, аренда, выкуп)

- взаимодействие с Департаментом городского имущества г. Москвы

- юридические консультации по аренде и выкупу имущества

- досудебное урегулирование споров

- арбитражные споры

- защита в области административных и уголовных правонарушений

- профессиональная экспертиза юридических рисков


Консультации, помощь:
+7 (495) 133-85-88
Наша практика
Взыскание стоимости бездоговорного потребления с арендатора.
19 января 2020 года
Наш доверитель арендовал помещение, принадлежащее городу Москве. По указанному помещению на момент его передачи арендатору отсутствовали договоры с коммунальными службами. Их заключение заняло длительное время.
Наша работа:
Friday, October 01, 2021
🗹Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы

🗹
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни. Что следует предпринять после заключения.

🗹
Выкуп помещений, арендуемых у г. Москвы на льготных условиях. Практика 2019 года.

🗹
Арбитражные споры с ДГИ г. Москвы при выкупе арендуемых помещений.

🗹
Снижение неустоек и штрафов.

🗹
Защита арендатора от взыскания стоимости бездоговорного потребления. Споры с МОЭК

🗹
Когда учредитель отвечает по долгам компании?

🗹
Какие вопросы могут задать сотрудникам компании на допросе в ФНС?

🗹
Допрос в налоговой. Какие вопросы могут задать руководителю компании?

🗹
Как построить защиту, если налоговая утверждает, что контрагент является "фиктивной компанией"?

🗹
Семь арбитражных споров, в которых суд встал на сторону налогоплательщика.

Новости и полезная информация

Односторонний отказ от государственного контракта. Как поставщику (подрядчику) защитить свои интересы

Административная практика
01 февраля 2022 года

Часто задаваемые вопросы.

Административная практика компании «ТоргПромПраво» отвечает на вопросы, достаточно часто поступающие от клиентов при правовой поддержке деятельности в сфере госзакупок.

Читать подробности

Штрафы за нарушение разрешенного использования земельного участка и возведение на участке незаконных построек

Административная практика
13 января 2022 года

Инспекция по недвижимости города Москвы. Как бизнесу защитить свои интересы. Примеры из практики.
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (сокращенное наименование - Инспекция по недвижимости) создана московскими властями для осуществления контролирующих функций в сфере коммерческой недвижимости и пользования земельными участками.
Методом контроля этого учреждения является пополнение бюджета города Москвы за счет применения к бизнесу репрессивных мер в виде достаточно серьезных штрафных санкций.

Читать подробности

Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы. Гражданская и административная ответственность

Административная практика
12 декабря 2021 года

Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ.

Одно из основных направлений деятельности юридической компании «ТоргПромПраво» - помощь малому и среднему бизнесу в процессе заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве на праве собственности. В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.

Читать подробности

МЫ В СМИ: Адвокат Квирквия Б.А. прокомментировал законопроект о хранении переписки в закрытых бизнес-сетях

Администрация
01 ноября 2021 года

ИА REGNUM опубликовало комментарий партнера ООО «ТоргПромПраво», адвоката Квирквия Б.А.

В настоящий момент в федеральном законе о связи имеется пробел — операторы связи обязаны хранить и предоставлять правоохранительным органам информацию, передаваемую по сетям связи, только в отношении физических лиц. Если закон будет принят, то данный пробел будет закрыт и правоохранители могут затребовать хранимые сведения и в отношении юридических лиц. Законопроект, по сути, расширяет полномочия правоохранительных органов по истребованию информации у операторов связи. Новость на сайте ИА REGNUM

Читать подробности

Мы переехали в новый офис

Администрация
01
сентября 2021 года

ВсвязирасширениемдеятельностиидляудобстванашихклиентовисотрудниковмыпереехаливновыйофисвцентреМосквы.
ОфисрасположенвпешеходнойдрступностиотстанцийметроСухаревскаяиЦветнойбульвар. Имеетсяохранаямаяпарковкадляавтомобилейнашихклиентов.
ПриглашаемвгостиБудемрадыВасвидеть!

Читать подробности

Отказ в банковском обслуживании. Ограничение банковских операций. Заморозка средств. Как работает федеральный закон 115-ФЗ и как оспорить решение банка?

Административная практика
05 июля 2021 года

В настоящее время нередки случаи, когда вполне добросовестные клиенты сталкиваются с ситуацией, в которой банк отказывается проводить платежи, зачислять на счет поступившие денежные средства, а иногда просто отказывает в банковском обслуживании. При этом сведения о клиенте заносятся в черные списки и в дальнейшем клиент испытывает серьезные проблемы при взаимодействии и с другими банковскими организациями. Данная ситуация касается как бизнесменов, так и простых граждан, а банк действует при этом со ссылкой на федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Читать подробности

Работа с контрагентами в 2021 году. Как минимизировать налоговые риски?

Практика налогового консультирования
28 мая 2021 года

Новые стандарты должной осмотрительности. Налоговая инспекция и суды при рассмотрении налоговых споров все чаще не принимают вычеты по НДС и расходы по налогу на прибыль ссылаясь на недобросовестный подход при выборе контрагентов. Со ссылкой на статью 54.1 Налогового кодекса РФ доначисляют НДС, налог на прибыль по реальным хозяйственным операциям. Для того, чтобы минимизировать риски в спорах с налоговой инспекцией налогоплательщику следует надлежащим образом выстроить работу всех сотрудников с контрагентами. Как это сделать?

Читать подробности

Оспаривание сделок. Когда акционер может быть законным представителем общества?

Практика урегулирования споров
28 апреля 2021 года

Судебная коллегия Верховного суда приняла решение в пользу акционера по иску к контагенту обанкротившейся компании о признании сделки по выводу активов недействительной. Представители акционера сумели убедить вышестоящий судебный орган в своей правоте. До этого суды нижестоящих инстанций во мнениях расходились.

Читать подробности

ОСОБЕННОСТИ КОНТРАКТА ВЭД С ПОСТАВЩИКОМ ИЗ КНР

Поддержка ВЭД
09 марта 2021 года

Обобщение опыта VED.Legal по сопровождению импортных сделок с китайскими компаниями. В нашу практику Ved.Legal наиболее часто поступают заявки по сопровождению сделок, связанных с поставкой товаров из Китая в Россию. Ниже мы попытались обобщить рекомендации, которые применимы для данного вида контрактов и актуальны в 2021 году.

Читать подробности

Рекомендации Международной торговой палаты для дистрибьюторских контрактов

Поддержка ВЭД
26 февраля 2021 года

Типовой дистрибьюторский контракт МТП. Несмотря на довольно широкое распространение дистрибьюторских соглашений, данный договор в большинстве стран самостоятельно не урегулирован законодательством. Международная торговая палата в своих рекомендациях представила Типовой дистрибьюторский контракт МТП (The ICC Model Distributorship Contract Sole Importer-Distributor, публикация МТП N 518).

Читать подробности

Антимонопольные ограничения в дистрибьюторских отношениях. Вертикальные соглашения. Эксклюзивность.

Административная практика
13 января 2021 года

В каких случаях дистрибьюторский договор может быть признан нарушающим законодательство о защите конкуренции.
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает достаточно жесткие критерии взаимодействия хозяйствующих субъектов в рамках дистрибьюторских соглашений. Эти ограничения следует учитывать при подготовке соответствующих соглашений о порядке взаимодействия производителя и продавца продукции. Изложенные ниже условия касаются ситуаций, когда и поставщик, и дистрибьютор осуществляют деятельность на территории РФ.

Читать подробности

Недружественные лица. Правила валютных операций и валютное регулирование после 24 февраля 2022 года

Практика Ved.Legal
19 мая 2022 года

В статье рассмотрены основные ограничения, введенные по состоянию на май 2022 года в валютном законодательстве РФ в отношении компаний и граждан из стран, поддерживающих санкции в отношении РФ. «Недружественные лица» -новая категория в российском валютном законодательстве.

Читать подробности

Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"

Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области

Москва, ЦАО, Малая Сухаревская площадь, дом 2 строение 2

© 2016-2021 Все права защищены