>

Арбитражные споры
в процессе приватизации малым бизнесом арендуемых помещений

Saturday, May 20, 2017

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» субъекты малого бизнеса, арендующие помещения, принадлежащие городу Москве, вправе их выкупить. Цена выкупа определяется в соответствии с рыночной стоимостью выкупаемого имущества на день обращения с заявлением о выкупе. Указанное заявление подается в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).

Департамент городского имущества при этом обязан в установленные законом сроки направить заявителю подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Тем не менее, в ряде случаев право на выкуп фактически не может быть реализовано, несмотря на соблюдение всех условий, предусмотренных законом №159-ФЗ.

Это происходит по причинам, которые рассмотрены ниже.

1.Департамент городского имущества отказывает в реализации права на выкуп по основаниям, не предусмотренным законом.
 
Такой отказ, как правило, не имеет под собой оснований, так как законом 159-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа. Отказ возможен, только если не соблюдены следующие критерии:

- помещение находится в аренде непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года, то есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;

- у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);

- имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. А если имущество включено в указанный перечень, то данное помещение арендуется в течение пяти и более лет до дня подачи заявления в ДГИ.

Суд достаточно часто встает на защиту предпринимателей в случаях, когда основанием для отказа являются следующие обстоятельства:

- включение помещений в вышеуказанный перечень имущества после подачи заявления на приватизацию (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 01.12.2011 №№ 9646/11, А40-97868/10);

- незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего при условии, что арендатор продолжал пользоваться имуществом (ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.11.2009 № 134 п.6);

- наличие просрочки в уплате арендной платы, если она незначительна;

- несоблюдение критериев, дополнительно к закону №159-ФЗ установленных законами и другими нормативными правовыми актами города Москвы;

- отнесение недвижимости к культурному наследию.

В случае получения отказа в реализации преимущественного права для успешного судебного обжалования очень важно соблюсти сроки обращения в суд и выбрать надлежащий способ защиты.  В указанном случае в зависимости от конкретных обстоятельств дела заявляется иск о признании действия (бездействия) государственных органов власти незаконными,  признании незаконным отказ в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного помещения, обязании Департамента имущества Москвы произвести действия по реализации преимущественного права, обязании заключить договор на заявленных арендатором условиях.

2.Департамент городского имущества также может уклоняться от предоставления проекта договора купли продажи арендуемой недвижимости, прямо не заявляя об отказе.

Такой отказ может быть обусловлен как объективными причинами, так и банальным нарушением сроков прохождения процедур.

Задержка может быть связана с необходимостью выделения выкупаемого имущества как самостоятельного объекта. Для этого департамент обращается в органы технической инвентаризации, затем регистрирует право собственности на новый объект недвижимости. Пока объект не сформирован, требовать передачи его в собственность в судебном порядке нецелесообразно. Если выделение объекта затянулось значительно, целесообразно рассмотреть возможность обращения в суд с целью признания незаконным бездействия органов власти и обязании совершить необходимые действия по выделению объекта недвижимости.

Если выкупаемый объект недвижимости сформирован, но договор по каким-либо причинам не предоставляется, арендатор может самостоятельно провести оценку рыночной стоимости и заявить в суд иск о понуждении к заключению договора. К такому иску обязательно должен быть приложен проект договора.

3.Договор купли-продажи недвижимости Департаментом имущества представлен, но цена выкупаемого объекта явно завышена. 
При определении рыночной стоимости для целей выкупа Департамент имущества выбирает оценщика самостоятельно, без согласования с арендатором. Оценщики достаточно часто не учитывают реальные характеристики выкупаемых помещений: их степень износа, расположение, техническое состояние и другие параметры. Анализ рынка показывает наличие более дешевых предложений, тем не менее арендатор имеет интерес по выкупу занимаемого им помещения.

Закон в такой ситуации позволяет потенциальному покупателю оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества

В таком случае необходимо как можно скорее провести независимую оценку помещения и в случае, если факт завышения стоимости подтверждается, заявить об этом в Департамент городского имущества города Москвы. Такое заявление должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после получения проекта договора. Если же данный срок нарушается, арендодатель полностью утрачивает право выкупа арендуемого помещения.

Если же процедура оспаривания рыночной стоимости начата надлежащим образом, 30-дневный срок обжалования приостанавливается вплоть до вступления в законную силу судебного решения по данному вопросу.

Очень важно соблюсти досудебный и судебный порядок урегулирования разногласий и/или оспаривания достоверности рыночной стоимости. Если документы об оспаривании (договор с протоколом разногласий, заявление об оспаривании) будут поданы с нарушением, то по истечении 30 дней будет считаться, что арендатор просто не воспользовался своим правом выкупа и утратил его.

В процессе судебного разбирательства потребуется проведение независимой экспертизы. Для этого необходимо в процессе рассмотрения дела заявить соответствующие ходатайства. В нем нужно указать вопросы, которые ставятся перед экспертами (точное наименование объекта оценки и дата определения рыночной стоимости). Также в ходатайстве указываются кандидатуры экспертных организаций.

Департамент, как правило, представляет свои кандидатуры экспертов. Итоговый выбор осуществляется судом.

Для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы потребуется внесение денежных средств на депозит арбитражного суда.

По итогам рассмотрения дела суд выносит решение о достоверности рыночной стоимости, заявленной департаментом. Следует отметить, что цена признается завышенной достаточно часто, и при надлежащем проведении дела решения выносятся в пользу покупателей объектов недвижимости.

03.11.2019

Автор: Квирквия Бадри Амлиниевич, адвокат, к.э.н.

Правовая консультация

Новости и полезная информация

Анализ ситуации
Отсрочка платежей по аренде и уменьшение арендной платы бизнеса при коронавирусе
18 мая 2020 года
Правила предоставления отсрочки по арендной плате в связи с ограничениями, связанными с последствиями коронавирусной инфекции (COVID-19). Предоставление отсрочки и уменьшения арендной платы предусмотрено Федеральным законом № 98-ФЗ от 01 апреля 2020 года.
Корпоративная практика
Какие корпоративные документы необходимы в связи с коронавирусом (COVID-19)?
12 мая 2020 года
В обстоятельствах распространения коронавирусной инфекции организации не всегда правильно оформляют внутренние и исходящие документы. Между тем, данные документы помогут после окончания карантина избежать негативных последствий при спорах с контрагентами, работниками и государственными органами. В данной статье рассмотрена документация, которая может понадобиться компании в сложившейся ситуации.
Судебная практика ТоргПромПраво
Защита в спорах о привлечении к субсидиарной ответственности по долгам организации.Правовые реалии в 2020 году. Вопросы и ответы
26 апреля 2020 года
В условиях серьезного экономического кризиса, вызванного эпидемией коронавируса, обрушением курса доллара и нефтяных котировок на первый план выходит вопрос о банкротстве коммерческих предприятий. Основной целью банкротства в данном случае является списание долгов, невозможность погасить которые возникла по объективным причинам, не зависящим от руководства компании. В ряде случаев- это единственный шанс начать бизнес заново, вложить в новую компанию свой опыт, создать новые рабочие места.
Однако следует учитывать, что ввиду большого числа фиктивных и недобросовестных банкротств, современное законодательство и судебная практика "настроены" на защиту интересов кредиторов, а не должника. Поэтому, почти всегда рассматривается вопрос о привлечении к персональной ответственности по долгам фирмы ее руководителя, собственников и бенефициаров.
В данной статье Вы можете ознакомиться с наиболее часто задаваемыми вопросами по указанной тематике.
Анализ ситуации
Коронавирус. Последствия наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)
14 марта 2020 года
Данным приказом установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"

Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области

Москва, ЦАО, Русаковская ул., 13 БЦ "Бородино Плаза"