Арбитражные споры
в процессе приватизации малым бизнесом арендуемых помещений

Saturday, May 20, 2017

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» субъекты малого бизнеса, арендующие помещения, принадлежащие городу Москве, вправе их выкупить. Цена выкупа определяется в соответствии с рыночной стоимостью выкупаемого имущества на день обращения с заявлением о выкупе. Указанное заявление подается в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).

Департамент городского имущества при этом обязан в установленные законом сроки направить заявителю подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Тем не менее, в ряде случаев право на выкуп фактически не может быть реализовано, несмотря на соблюдение всех условий, предусмотренных законом №159-ФЗ.

Это происходит по причинам, которые рассмотрены ниже.

1.Департамент городского имущества отказывает в реализации права на выкуп по основаниям, не предусмотренным законом.
 
Такой отказ, как правило, не имеет под собой оснований, так как законом 159-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа. Отказ возможен, только если не соблюдены следующие критерии:

- помещение находится в аренде непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года, то есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;

- у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);

- имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. А если имущество включено в указанный перечень, то данное помещение арендуется в течение пяти и более лет до дня подачи заявления в ДГИ.

Суд достаточно часто встает на защиту предпринимателей в случаях, когда основанием для отказа являются следующие обстоятельства:

- включение помещений в вышеуказанный перечень имущества после подачи заявления на приватизацию (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 01.12.2011 №№ 9646/11, А40-97868/10);

- незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего при условии, что арендатор продолжал пользоваться имуществом (ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.11.2009 № 134 п.6);

- наличие просрочки в уплате арендной платы, если она незначительна;

- несоблюдение критериев, дополнительно к закону №159-ФЗ установленных законами и другими нормативными правовыми актами города Москвы;

- отнесение недвижимости к культурному наследию.

В случае получения отказа в реализации преимущественного права для успешного судебного обжалования очень важно соблюсти сроки обращения в суд и выбрать надлежащий способ защиты.  В указанном случае в зависимости от конкретных обстоятельств дела заявляется иск о признании действия (бездействия) государственных органов власти незаконными,  признании незаконным отказ в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного помещения, обязании Департамента имущества Москвы произвести действия по реализации преимущественного права, обязании заключить договор на заявленных арендатором условиях.

2.Департамент городского имущества также может уклоняться от предоставления проекта договора купли продажи арендуемой недвижимости, прямо не заявляя об отказе.

Такой отказ может быть обусловлен как объективными причинами, так и банальным нарушением сроков прохождения процедур.

Задержка может быть связана с необходимостью выделения выкупаемого имущества как самостоятельного объекта. Для этого департамент обращается в органы технической инвентаризации, затем регистрирует право собственности на новый объект недвижимости. Пока объект не сформирован, требовать передачи его в собственность в судебном порядке нецелесообразно. Если выделение объекта затянулось значительно, целесообразно рассмотреть возможность обращения в суд с целью признания незаконным бездействия органов власти и обязании совершить необходимые действия по выделению объекта недвижимости.

Если выкупаемый объект недвижимости сформирован, но договор по каким-либо причинам не предоставляется, арендатор может самостоятельно провести оценку рыночной стоимости и заявить в суд иск о понуждении к заключению договора. К такому иску обязательно должен быть приложен проект договора.

3.Договор купли-продажи недвижимости Департаментом имущества представлен, но цена выкупаемого объекта явно завышена. 
При определении рыночной стоимости для целей выкупа Департамент имущества выбирает оценщика самостоятельно, без согласования с арендатором. Оценщики достаточно часто не учитывают реальные характеристики выкупаемых помещений: их степень износа, расположение, техническое состояние и другие параметры. Анализ рынка показывает наличие более дешевых предложений, тем не менее арендатор имеет интерес по выкупу занимаемого им помещения.

Закон в такой ситуации позволяет потенциальному покупателю оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества

В таком случае необходимо как можно скорее провести независимую оценку помещения и в случае, если факт завышения стоимости подтверждается, заявить об этом в Департамент городского имущества города Москвы. Такое заявление должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после получения проекта договора. Если же данный срок нарушается, арендодатель полностью утрачивает право выкупа арендуемого помещения.

Если же процедура оспаривания рыночной стоимости начата надлежащим образом, 30-дневный срок обжалования приостанавливается вплоть до вступления в законную силу судебного решения по данному вопросу.

Очень важно соблюсти досудебный и судебный порядок урегулирования разногласий и/или оспаривания достоверности рыночной стоимости. Если документы об оспаривании (договор с протоколом разногласий, заявление об оспаривании) будут поданы с нарушением, то по истечении 30 дней будет считаться, что арендатор просто не воспользовался своим правом выкупа и утратил его.

В процессе судебного разбирательства потребуется проведение независимой экспертизы. Для этого необходимо в процессе рассмотрения дела заявить соответствующие ходатайства. В нем нужно указать вопросы, которые ставятся перед экспертами (точное наименование объекта оценки и дата определения рыночной стоимости). Также в ходатайстве указываются кандидатуры экспертных организаций.

Департамент, как правило, представляет свои кандидатуры экспертов. Итоговый выбор осуществляется судом.

Для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы потребуется внесение денежных средств на депозит арбитражного суда.

По итогам рассмотрения дела суд выносит решение о достоверности рыночной стоимости, заявленной департаментом. Следует отметить, что цена признается завышенной достаточно часто, и при надлежащем проведении дела решения выносятся в пользу покупателей объектов недвижимости.

03.11.2019

Автор: Квирквия Бадри Амлиниевич, адвокат, к.э.н.
Наша работа:
Friday, October 01, 2021
🗹Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы

🗹
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни. Что следует предпринять после заключения.

🗹
Выкуп помещений, арендуемых у г. Москвы на льготных условиях. Практика 2019 года.

🗹
Арбитражные споры с ДГИ г. Москвы при выкупе арендуемых помещений.

🗹
Снижение неустоек и штрафов.

🗹
Защита арендатора от взыскания стоимости бездоговорного потребления. Споры с МОЭК

🗹
Когда учредитель отвечает по долгам компании?

🗹
Какие вопросы могут задать сотрудникам компании на допросе в ФНС?

🗹
Допрос в налоговой. Какие вопросы могут задать руководителю компании?

🗹
Как построить защиту, если налоговая утверждает, что контрагент является "фиктивной компанией"?

🗹
Семь арбитражных споров, в которых суд встал на сторону налогоплательщика.

Новости и полезная информация

Претензии по работе с компаниями-однодневками. Как отбиться от налоговых доначислений. Основные тренды 2023-2024 года

Налоговая практика
18 марта 2024 года

Претензии относительно работы с фирмами-однодневками – наиболее частые аргументы налоговых органов при проведении камеральных и выездных налоговых проверок. По итогам прошедшего года можно выделить следующие тенденции при рассмотрении в судах налоговых споров.

Читать подробности

Новые правила проверки строительных подрядчиков от ФНС и Минстроя

Корпоративная практика
07 марта 2024 года

ФНС и Минстрой выпустили совместное письмо о необходимости проверки строительных контрагентов через сайт ФНС. по сути - это новое требование к соблюдению стандарта должной осмотрительности.

Читать подробности

Субсидиарная ответственность директора при исключении организации из ЕГРЮЛ

Практика разрешения споров
28 октября 2023 года

Директор должен доказать разумность и добросовестность своих действий. Новая позиция Верховного суда РФ

Читать подробности

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как оспорить отказ в суде?

Практика разрешения споров
15 октября 2023 года

Мы работаем с отказами Мосгосстройнадзора и Министерства жилищной политики Московской области.
На какие аргументы ссылаться и какие документы подготовить, чтобы суд разрешил использовать объект?

Читать подробности

Налоговая реконструкция. Споры, рассмотренные в пользу налогоплательщика

Налоговая практика
14 октября 2023 года

Раскрыть фактического контрагента можно на любой стадии спора с ИФНС .Если известен реальный контрагент, вычеты снимут только на сумму наценки однодневок. Обзор налоговой практики ТоргПромПраво за 2023 г.

Читать подробности

Продажа доли при банкротстве

Комментарий в прессе
17 июня 2023 года

Конституционный суд защитил интересы совладельцев долевой собственности при продаже имущества банкрота с торгов
Постановление КС РФ от 16.05.2023 N 23-П

Читать подробности

Как защититься от субсидиарной ответственности?

Практика разрешения споров
10 июня 2023 года

Инструкция наших специалистов

Читать подробности

Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости. Юридические вопросы и подводные камни

Корпоративная практика
03 июня 2023 года

Перед покупкой актива для бизнеса крайне важно провести его юридическую проверку. Что и как проверить - рассмотрим в статье

Читать подробности

Коносамент. Что в нем проверить?

Практика VED.Legal
20 мая 2023 года

Коносамент — это документ, выдаваемый морским перевозчиком груза грузоотправителю. Коносамент является официальным документом, подтверждающим заключенный между перевозчиком и грузоотправителем договор о перевозке груза.

Читать подробности

Юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ. Руководителя и учредителей можно привлечь к субсидиарной ответственности, если они не докажут свою невиновность

Практика урегулирования споров
09 марта 2023 года

Конституционный суд РФ в своем постановлении от 07.02.2023 N 6-П усилил позиции кредиторов при исключении ООО из ЕГРЮЛ.

Контролирующие должника лица (КДЛ, директор и учредители) по умолчанию виновны в том, что организация была исключена из ЕГРЮЛ и не смогла исполнить обязательства перед добросовестными кредиторами.
.

Читать подробности

Компании с ограниченной ответственностью и акционерные компании в КНР. Правовое положение

Практика Ved.Legal
10 января 2023 года

В статье рассмотрены актуальные положения китайского законодательства о двух наиболее часто встречающихся формах коммерческих организаций в КНР.

Читать подробности

Десять способов законного взыскания долга

Практика урегулирования споров
18 ноября 2022 года

Что делать, если должник не исполняет судебное решение и не оплачивает долг? Эффективные и законные меры взыскания.
Нередки случаи, когда должник не спешит исполнять вынесенное арбитражным судом решение. Это происходит и в случаях, когда такая возможность фактически имеется. В такой ситуации можно прибегнуть к следующим способам, стимулирующим должника.

Читать подробности

Односторонний отказ от государственного контракта. Как поставщику (подрядчику) защитить свои интересы

Административная практика
01 февраля 2022 года

Часто задаваемые вопросы.

Административная практика компании «ТоргПромПраво» отвечает на вопросы, достаточно часто поступающие от клиентов при правовой поддержке деятельности в сфере госзакупок.

Читать подробности

Штрафы за нарушение разрешенного использования земельного участка и возведение на участке незаконных построек

Административная практика
13 января 2022 года

Инспекция по недвижимости города Москвы. Как бизнесу защитить свои интересы. Примеры из практики.
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (сокращенное наименование - Инспекция по недвижимости) создана московскими властями для осуществления контролирующих функций в сфере коммерческой недвижимости и пользования земельными участками.
Методом контроля этого учреждения является пополнение бюджета города Москвы за счет применения к бизнесу репрессивных мер в виде достаточно серьезных штрафных санкций.

Читать подробности

Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы. Гражданская и административная ответственность

Административная практика
12 декабря 2021 года

Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ.

Одно из основных направлений деятельности юридической компании «ТоргПромПраво» - помощь малому и среднему бизнесу в процессе заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве на праве собственности. В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.

Читать подробности

МЫ В СМИ: Адвокат Квирквия Б.А. прокомментировал законопроект о хранении переписки в закрытых бизнес-сетях

Администрация
01 ноября 2021 года

ИА REGNUM опубликовало комментарий партнера ООО «ТоргПромПраво», адвоката Квирквия Б.А.

В настоящий момент в федеральном законе о связи имеется пробел — операторы связи обязаны хранить и предоставлять правоохранительным органам информацию, передаваемую по сетям связи, только в отношении физических лиц. Если закон будет принят, то данный пробел будет закрыт и правоохранители могут затребовать хранимые сведения и в отношении юридических лиц. Законопроект, по сути, расширяет полномочия правоохранительных органов по истребованию информации у операторов связи. Новость на сайте ИА REGNUM

Читать подробности

Мы переехали в новый офис

Администрация
01
сентября 2021 года

ВсвязирасширениемдеятельностиидляудобстванашихклиентовисотрудниковмыпереехаливновыйофисвцентреМосквы.
ОфисрасположенвпешеходнойдрступностиотстанцийметроСухаревскаяиЦветнойбульвар. Имеетсяохранаямаяпарковкадляавтомобилейнашихклиентов.
ПриглашаемвгостиБудемрадыВасвидеть!

Читать подробности

Отказ в банковском обслуживании. Ограничение банковских операций. Заморозка средств. Как работает федеральный закон 115-ФЗ и как оспорить решение банка?

Административная практика
05 июля 2021 года

В настоящее время нередки случаи, когда вполне добросовестные клиенты сталкиваются с ситуацией, в которой банк отказывается проводить платежи, зачислять на счет поступившие денежные средства, а иногда просто отказывает в банковском обслуживании. При этом сведения о клиенте заносятся в черные списки и в дальнейшем клиент испытывает серьезные проблемы при взаимодействии и с другими банковскими организациями. Данная ситуация касается как бизнесменов, так и простых граждан, а банк действует при этом со ссылкой на федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Читать подробности

Работа с контрагентами в 2021 году. Как минимизировать налоговые риски?

Практика налогового консультирования
28 мая 2021 года

Новые стандарты должной осмотрительности. Налоговая инспекция и суды при рассмотрении налоговых споров все чаще не принимают вычеты по НДС и расходы по налогу на прибыль ссылаясь на недобросовестный подход при выборе контрагентов. Со ссылкой на статью 54.1 Налогового кодекса РФ доначисляют НДС, налог на прибыль по реальным хозяйственным операциям. Для того, чтобы минимизировать риски в спорах с налоговой инспекцией налогоплательщику следует надлежащим образом выстроить работу всех сотрудников с контрагентами. Как это сделать?

Читать подробности

Оспаривание сделок. Когда акционер может быть законным представителем общества?

Практика урегулирования споров
28 апреля 2021 года

Судебная коллегия Верховного суда приняла решение в пользу акционера по иску к контагенту обанкротившейся компании о признании сделки по выводу активов недействительной. Представители акционера сумели убедить вышестоящий судебный орган в своей правоте. До этого суды нижестоящих инстанций во мнениях расходились.

Читать подробности

ОСОБЕННОСТИ КОНТРАКТА ВЭД С ПОСТАВЩИКОМ ИЗ КНР

Поддержка ВЭД
09 марта 2021 года

Обобщение опыта VED.Legal по сопровождению импортных сделок с китайскими компаниями. В нашу практику Ved.Legal наиболее часто поступают заявки по сопровождению сделок, связанных с поставкой товаров из Китая в Россию. Ниже мы попытались обобщить рекомендации, которые применимы для данного вида контрактов и актуальны в 2021 году.

Читать подробности

Рекомендации Международной торговой палаты для дистрибьюторских контрактов

Поддержка ВЭД
26 февраля 2021 года

Типовой дистрибьюторский контракт МТП. Несмотря на довольно широкое распространение дистрибьюторских соглашений, данный договор в большинстве стран самостоятельно не урегулирован законодательством. Международная торговая палата в своих рекомендациях представила Типовой дистрибьюторский контракт МТП (The ICC Model Distributorship Contract Sole Importer-Distributor, публикация МТП N 518).

Читать подробности

Антимонопольные ограничения в дистрибьюторских отношениях. Вертикальные соглашения. Эксклюзивность.

Административная практика
13 января 2021 года

В каких случаях дистрибьюторский договор может быть признан нарушающим законодательство о защите конкуренции.
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает достаточно жесткие критерии взаимодействия хозяйствующих субъектов в рамках дистрибьюторских соглашений. Эти ограничения следует учитывать при подготовке соответствующих соглашений о порядке взаимодействия производителя и продавца продукции. Изложенные ниже условия касаются ситуаций, когда и поставщик, и дистрибьютор осуществляют деятельность на территории РФ.

Читать подробности

Недружественные лица. Правила валютных операций и валютное регулирование после 24 февраля 2022 года

Практика Ved.Legal
19 мая 2022 года

В статье рассмотрены основные ограничения, введенные по состоянию на май 2022 года в валютном законодательстве РФ в отношении компаний и граждан из стран, поддерживающих санкции в отношении РФ. «Недружественные лица» -новая категория в российском валютном законодательстве.

Читать подробности

Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"

Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области

Адрес: Москва, БЦ АРМА, м. Курская, Нижний Сусальный переулок, д. 5, стр.19, этаж 3 БЦ «Деловой»

© 2016-2024 Все права защищены