Monday, November 25, 2024
Консультации по взаимодействию с ДГИ г. Москвы
и другими органами власти при аренде городского имущества
☎ +7 (980) 009-85-01
📩 bk@tppa.ru
Победив в аукционе и подписав договор аренды, многие «счастливые победители» считают, что достаточно платить арендную плату и можно пользоваться арендуемым помещением по своему усмотрению.
Но это далеко не так. Договор аренды заключается с ДГИ г. Москвы строго по форме, разработанной Департаментом. И эта форма разработана юристами департамента исключительно с целью защиты интересов ведомства и получения дополнительного дохода в бюджет.
1. Акт приёма-передачи в договоре аренды ДГИ: когда нельзя подписывать его без замечаний
В типовом договоре аренды ДГИ г. Москвы ключевое значение имеет акт приёма-передачи. Именно этот документ фиксирует согласие арендатора с состоянием объекта и освобождает департамент от ответственности за выявленные в будущем дефекты. Если арендатор подпишет акт без замечаний, то в дальнейшем предъявить претензии по качеству помещения будет невозможно.
Поэтому рекомендуем проводить тщательный осмотр помещения с фото- и видеофиксацией, сверять его с технической документацией и указывать все недостатки прямо в акте. В противном случае департамент вправе не только отказать в учёте претензий, но и в дальнейшем обязать арендатора устранить выявленные дефекты за свой счёт.
Совет:
при подписании акта по типовому договору ДГИ фиксируйте состояние фото- и видеосъёмкой;
вносите все замечания в текст акта;
помните: отказ от акта допустим только при отказе от аренды, а обеспечительный платёж вернуть получится только через суд.
2. Перепланировка в помещении ДГИ: как одно несогласованное изменение превращается в штраф за год аренды
Типовой договор аренды ДГИ г. Москвы предусматривает, что любые перепланировки могут осуществляться только с предварительного согласования с департаментом и профильными органами.
Даже изменения, не затрагивающие несущие конструкции, практически всегда влекут необходимость внесения корректировок в ЕГРН, а значит — официальных процедур за счёт арендатора. Нарушение этого правила влечёт крайне жёсткие санкции: штраф в размере годовой арендной платы. Практика показывает, что департамент активно применяет эту норму, поэтому любые перепланировки должны быть согласованы в установленном порядке.
Риск: в типовом договоре ДГИ прямо закреплён штраф — годовая арендная плата за перепланировку без согласования.
Совет:
проверяйте технический паспорт БТИ до подписания договора;
любые изменения согласовывайте официально.
3. Сделки с правами аренды по договору ДГИ: почему формально можно, но фактически невозможно
Хотя в типовом договоре аренды ДГИ закреплено право арендатора заключать сделки с правами аренды (уступка, продажа), их реализация возможна исключительно с письменного согласия департамента.
На практике такие согласия выдаются крайне редко, что делает этот инструмент фактически недоступным. Арендаторам следует учитывать, что рассчитывать на перепродажу прав аренды или их использование в коммерческих схемах бессмысленно: условия типового договора аренды ДГИ жёстко блокируют подобные механизмы.
Совет:
при анализе типового договора аренды ДГИ не планируйте уступку прав аренды как бизнес-модель;
фактически это ограничение делает арендатора «запертым» в объекте.
4. Окончание аренды у ДГИ: как забытый акт возврата оборачивается лишними платежами
Согласно типовому договору аренды ДГИ г. Москвы, арендатор обязан за три месяца до окончания срока уведомить департамент и подписать акт возврата помещения. Если акт возврата не подписан, договор считается пролонгированным на неопределённый срок, а арендатор обязан уплачивать арендную плату ещё как минимум за три месяца.
Данное условие — один из частых источников судебных споров, поскольку многие арендаторы недооценивают его значение. Эксперты рекомендуют включать в календарь дату окончания аренды и заранее готовить пакет документов для возврата помещения.
Риск: если акт возврата не подписан, по условиям типового договора аренды ДГИ договор автоматически продлевается, а арендатор платит ещё минимум за три месяца.
5. Инженерные коммуникации в арендуемых помещениях ДГИ: кто реально оплачивает ремонт и восстановление
Типовой договор аренды ДГИ г. Москвы возлагает полную ответственность за состояние инженерных коммуникаций на арендатора. Это означает, что текущий ремонт систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации должен выполняться исключительно за счёт арендатора, даже если системы находятся в аварийном состоянии.
Для бизнеса это часто оборачивается существенными затратами, которые многократно превышают экономический эффект от аренды. Поэтому осмотр и техническая диагностика инженерных сетей до подписания договора — обязательный шаг, позволяющий избежать финансовых потерь.
Совет:
перед подписанием типового договора аренды ДГИ уточняйте состояние сетей;
требуйте акт обследования и включайте замечания в приёмопередаточный акт.
6. Договоры с коммунальными службами в аренде ДГИ: как штраф в 20% может возникнуть из-за формальности
В типовом договоре аренды ДГИ чётко установлена обязанность арендатора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и предоставить их копии в департамент. Невыполнение этого условия, даже формальное (например, забыли направить копию договора в ДГИ), влечёт штраф в размере 20% от годовой арендной платы.
Эта санкция применяется департаментом активно и не зависит от того, понёс ли он какие-либо убытки. Поэтому арендаторам необходимо не только заключить договоры с Мосводоканалом, МОЭК и Мосэнерго, но и своевременно передать все подтверждающие документы в ДГИ с отметкой о получении.
Риск: штраф — 20% годовой арендной платы, даже если договоры заключены, но копии не были переданы в ДГИ.
7. Скрытые платежи в аренде у ДГИ: какие расходы арендаторы не учитывают при участии в аукционе
Типовой договор аренды ДГИ г. Москвы предусматривает целый перечень обязательных платежей, не входящих в базовую арендную плату. К ним относятся: плата за пользование земельным участком или долей в нём, расходы на эксплуатацию здания, взносы на капитальный ремонт и коммунальные услуги.
Кроме того, арендатор обязан внести депозит в размере трёх последних месяцев аренды, который департамент фактически замораживает на своём счёте. Эти условия существенно увеличивают финансовую нагрузку на арендатора, и учитывать их необходимо ещё на этапе участия в аукционе.
Типовой договор аренды ДГИ предусматривает дополнительные расходы:
плата за землю (или долю в ней);
эксплуатационные платежи;
взносы на капитальный ремонт;
коммунальные услуги;
депозит за 3 последних месяца аренды (замораживается в ДГИ).
8. НДС по договору аренды ДГИ: как правильно считать налог и не попасть на доначисления
Особое условие типового договора аренды ДГИ г. Москвы заключается в том, что арендатор самостоятельно исчисляет и перечисляет НДС в бюджет. В пользу департамента арендная плата перечисляется без НДС, и ответственность за правильность расчётов полностью лежит на арендаторе.
Ошибки в уплате налога могут повлечь налоговые санкции и пени, поэтому арендаторам необходимо грамотно выстраивать бухгалтерский учёт и контролировать все налоговые обязательства.
Риск: ошибки в расчётах ложатся полностью на арендатора.
9. Одностороннее расторжение договора ДГИ: за какие нарушения департамент расторгает аренду без возврата обеспечения
Типовой договор аренды ДГИ предоставляет департаменту право расторгнуть договор в одностороннем порядке без возврата обеспечения при нарушении ряда условий. Среди них — задолженность более чем за два периода, отказ от подписания дополнительного соглашения о повышении арендной ставки, передача помещения третьим лицам без согласия ДГИ, а также использование объекта не по целевому назначению.
В последнем случае дополнительно взыскивается штраф в размере годовой арендной платы. Таким образом, условия типового договора аренды ДГИ дают департаменту широкие основания для расторжения договора по собственной инициативе.
Типовой договор аренды ДГИ закрепляет право департамента расторгнуть договор без возврата обеспечения при нарушениях:
задолженность более чем за два периода;
отказ подписать допсоглашение об изменении ставки;
передача объекта без согласия ДГИ;
использование не по целевому назначению.
Отдельный риск: при выявлении нецелевого использования — штраф в размере годовой аренды (такое условие прямо прописано в типовой форме договора аренды ДГИ).
10. Субаренда и целевое назначение по договору ДГИ: как арендатора лишают права выбора и средств
Типовой договор аренды ДГИ прямо запрещает передачу помещения в субаренду. Более того, арендатор обязан в течение двух месяцев после государственной регистрации договора самостоятельно согласовать целевое назначение помещения с Роспотребнадзором и МЧС. На практике часто выясняется, что использовать объект по указанным целям невозможно.
При этом возврат обеспечительного платежа типовой договор аренды ДГИ не предусматривает. Это условие делает особенно важным предварительный анализ соответствия помещения предполагаемому использованию до участия в аукционе.
Риск: на практике может выясниться, что помещение невозможно использовать по назначению, но возврат обеспечения типовой договор аренды ДГИ не предусматривает.
Практические шаги арендатора после подписания типового договора аренды ДГИ
До подписания:
осмотрите объект;
запросите технические документы;
оцените расходы на ремонт и эксплуатацию.
После подписания:
зафиксируйте состояние помещения в акте;
заключите коммунальные договоры и передайте копии в ДГИ;
согласуйте целевое использование с надзорными органами;
храните доказательства исполнения всех обязательств.
При спорах:
фиксируйте нарушения ДГИ письменно;
направляйте претензии;
при отказе — обращайтесь в Арбитражный суд г. Москвы.
Суды, как показывает практика, при надлежащей доказательной базе часто становятся на сторону арендатора.
Обратите внимание, что приведённый выше материал представляет собой обобщённый анализ условий типового договора аренды ДГИ г. Москвы. В каждом конкретном случае текст договора может отличаться, содержать дополнительные положения или особые условия. Поэтому перед принятием управленческих решений и подписанием договора аренды настоятельно рекомендуем обратиться к юристу для индивидуальной правовой экспертизы.
Квирквия Бадри Амлиниевич,
руководитель адвокатского кабинета "ТоргПромПраво"
адвокат, К.Э.Н.
