1. Невозможность использования арендованного имущества. Когда арендатор освобождается от арендной платы?
Saturday, May 20, 2017
Арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество. Договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Если невозможность использования объекта аренды обусловлена действиями третьих лиц (других собственников соседних помещений и т.п.) арендатор также освобождается от арендной платы. Арендодатель при этом вправе заявить иск об упущенной выгоде к чинителю препятствий использования объекта аренды.
2. Оспаривание размера арендной платы.
Saturday, May 20, 2017
Одностороннее и существенное повышение арендной платы арендодателем, безусловно, одно из самых неприятных событий для арендатора. Наличие в договоре аренды нормы, позволяющей такое повышение, еще не означает его обоснованности и согласия с этим повышением арендатора.
Повышение арендной платы в ряде случаев может быть оспорено со стороны арендатора в суде.
Если в договоре указано, что повышение арендной платы происходит в связи с принятием нормативного акта, то такое повышение происходит автоматически. При этом нормативный акт по инициативе стороны может быть признан недействительным.
Если арендная плата увязана с кадастровой стоимостью, то снижение арендной платы возможно путем оспаривания кадастровой стоимостиобъекта недвижимости.
Арендная ставка по государственному и муниципальному имуществу(в том числе имуществу города Москвы) определяется на основании оценки, произведенной по заказу органа власти. При этом возможно оспаривание данной арендной ставки в суде, приведение ее в соответствие с рыночными реалиями.
Признание права на льготную ставку аренды. Нередко органы власти отказывают в установлении льготной ставки арендной платы (пересматривают льготную ставку). Арендатор в данном случае может обратиться в суд с иском о признании права на льготную ставку, урегулировании разногласий с арендодателем или обязании внесения изменений в договор аренды.
3. Оплата коммунальных платежей по договору аренды.
Saturday, May 20, 2017
При аренде здания, сооружения, помещения арендатор пользуется коммунальными услугами: электро-, водо- и теплоснабжением и т.д. Оплата указанных услуг согласно судебной практике относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Однако если арендатор в нарушение такого условия не заключит договор, то плата за потребленные коммунальные услуги будет взыскана с арендодателя как собственника имущества. Это обусловлено тем, что бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник. Что касается предусмотренной в п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, то она установлена в отношениях с арендодателем, а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной договора аренды. Данный подход поддержан Президиумом Верховного Суда РФ.
4. Преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Saturday, May 20, 2017
В соответствии с Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. предусмотрен льготный выкуп арендуемых помещений по выкупной рыночной стоимости без аукциона с рассрочкой до пяти лет. Подробности о преимущественном выкупе здесь>>>
5. Расторжение договора аренды.
Saturday, May 20, 2017
Договором может быть предусмотрено право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя и по инициативе арендатора. При этом такое право не обязательно должно быть обусловлено какими-либо действиями и обстоятельствами. При отсутствии в договоре специальных условий арендатор не сможет по общему правилу рассчитывать на компенсацию. Однако, здесь может идти речь о злоупотреблении правом, наличии юридически значимых заверений со стороны арендодателя. Также стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна выплатить одна из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
При расторжении договора аренды сохраняется обязанность арендатора вернуть полученное имущество, поэтому взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты
При аренде земельных участков одностороннее внесудебное расторжение договора, заключенного на срок свыше 5-ти лет запрещено. В судебном порядке такое расторжение возможно только при существенном нарушении договора аренды. Суд при рассмотрении дела об оспаривании арендатором одностороннего досрочного расторжения договора аренды обязан исследовать по существу фактические обстоятельства. Он не вправе ограничиться установлением формальных условий применения нормы
Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"
Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области Москва, Покровский бульвар, 14/6
рядом с метро Китай-город, Курская,Чистые пруды
