Обзор практики ТоргПромПраво в арбитражных судах Москвы и Московской области в 2020 году
В данном обзоре рассмотрены положения законодательства об аренде, которые достаточно часто становятся предметом недопонимания между арендаторами и арендодателями, и, как следствие, приводят к судебному разбирательству. Надеемся, нижеизложенное поможет избежать неприятных ситуаций при сдаче в аренду нежилой недвижимости.
1. Момент заключения договора аренды. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для признания договора аренды заключенным не требуется передача самого помещения. Если договор заключается на срок от одного года, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Факт государственной регистрации влияет только на притязания третьих лиц. Например, если договор аренды не зарегистрирован, это может повлечь недействительность последующей субаренды.
2. Если третьи лица препятствуют использованию арендованного имущества. В такой ситуации к этим лицам иск может предъявить как собственник, так и арендатор. Арендатор, в свою очередь, может известить собственника о невозможности использования имущества по вине третьих лиц. Если собственник, при этом, не предпримет никаких мер, то арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы за период, в течение которого он не мог пользоваться арендованным помещением.
3. Можно сдать в аренду часть помещения. Однако это возможно, как правило, только по краткосрочному договору аренды (до одного года). При государственной регистрации такого договора возникнут проблемы, учитывая, что описанная часть объекта в Росреестре не значится. Но даже для краткосрочного договора аренды важно на поэтажном плане помещения определить границы части сдаваемого в аренду помещения.
4. Сдача в субаренду возможна при условии наличия согласия собственника. Но следует иметь в виду, что отсутствие согласия собственника не освобождает арендатора от арендной платы по договору субаренды. Также следует учитывать, что собственник не может отозвать согласие на субаренду. Субаренда прекращается только в том случае, если прекращается основной договор аренды.
5. Невыставление счетов и другие формальные нарушения арендодателя, которые не создавали препятствий пользования помещением, не освобождают арендатора от оплаты арендных платежей. Если факт пользования арендованным имуществом не оспаривается, то обязательство по оплате арендной платы будет действовать вне зависимости от выполнения арендодателем предусмотренных договором формальностей.
6. Если переданное имущество не возможно использовать по назначению, арендатор не обязан платить арендную плату. Если после передачи имущества в аренду выявилась невозможность его использования для целей, предусмотренных договором, то арендатор вправе ставить вопрос об освобождении его от арендной платы. Важно учитывать, что именно арендатор будет должен доказать невозможность такого использования, кроме того суд учтет, знал ли арендатор о недостатках (мог знать) на момент заключения договора.
7. Текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения. Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан производить текущий ремонт арендуемого помещения, а арендодатель капитальный. Нередко возникает спор о том, какие работы можно отнести к текущему ремонту. Исходя из сложившейся практики к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования. Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Под капитальным ремонтом понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Виды и перечень таких работ указаны в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".
8. Кто несет ответственность при повреждении или утрате арендованного имущества? По общему правилу отвечает арендатор. Но арендатор может быть освобожден от ответственности за утрату вверенного ему имущества, если будет доказано, что утрата/повреждение возникли не по его вине, при этом арендатор проявлял должную степень заботливости о сохранности арендованного имущества.
9. Договор аренды сохраняет силу, если арендуемое помещение продано или иным образом сменило собственника. Переход права собственности на арендуемое имущество автоматически влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. С момента перехода права собственности все арендные платежи нужно перечислять именно новому собственнику.
10. Первичность договора. Важно принимать во внимание, что большинство из рекомендаций применимо в случае, если стороны прямо не оговорили иное в договоре аренды. Поэтому крайне важно анализировать договор аренды не только, когда уже возник спор, но и на стадии заключения.
По вопросам правового анализа арендуемых нежилых помещений, составления договоров аренды и сопровождения споров, а также для получения правовых консультаций по данным вопросам Вы можете обращаться по телефону: +7(495)133-85-88 Просим учесть, что консультации проводятся непосредственно практикующим адвокатом и носят платный характер.
Автор обзора: Практика разрешения споров Торгпромправо
Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"
Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области Москва, Покровский бульвар, 14/6
рядом с метро Китай-город, Курская,Чистые пруды
