Споры по договорам аренды нежилых помещений

Обзор практики ТоргПромПраво
в арбитражных судах Москвы и Московской области в 2020 году

В данном обзоре рассмотрены положения законодательства об аренде, которые достаточно часто становятся предметом недопонимания между арендаторами и арендодателями, и, как следствие, приводят к судебному разбирательству.
Надеемся, нижеизложенное поможет избежать неприятных ситуаций при сдаче в аренду нежилой недвижимости.

Смотрите также другие статьи о нашей практике сопровождения арендных споров:
Отсрочка платежей по аренде и уменьшение арендной платы для бизнеса при коронавирусе >>>
Арендные споры. Практика ТоргПромПраво в 2019 году >>>
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни >>>
Помощь в выкупе помещений, арендуемых у г. Москвы в 2019-2020 году >>>
Споры при выкупе арендуемых помещений >>>

1. Момент заключения договора аренды. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для признания договора аренды заключенным не требуется передача самого помещения.
Если договор заключается на срок от одного года, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Факт государственной регистрации влияет только на притязания третьих лиц. Например, если договор аренды не зарегистрирован, это может повлечь недействительность последующей субаренды.

2. Если третьи лица препятствуют использованию арендованного имущества. В такой ситуации к этим лицам иск может предъявить как собственник, так и арендатор. Арендатор, в свою очередь, может известить собственника о невозможности использования имущества по вине третьих лиц. Если собственник, при этом, не предпримет никаких мер, то арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы за период, в течение которого он не мог пользоваться арендованным помещением.

3. Можно сдать в аренду часть помещения. Однако это возможно, как правило, только по краткосрочному договору аренды (до одного года). При государственной регистрации такого договора возникнут проблемы, учитывая, что описанная часть объекта в Росреестре не значится. Но даже для краткосрочного договора аренды важно на поэтажном плане помещения определить границы части сдаваемого в аренду помещения.

4. Сдача в субаренду возможна при условии наличия согласия собственника. Но следует иметь в виду, что отсутствие согласия собственника не освобождает арендатора от арендной платы по договору субаренды. Также следует учитывать, что собственник не может отозвать согласие на субаренду. Субаренда прекращается только в том случае, если прекращается основной договор аренды.

5. Невыставление счетов и другие формальные нарушения арендодателя, которые не создавали препятствий пользования помещением, не освобождают арендатора от оплаты арендных платежей. Если факт пользования арендованным имуществом не оспаривается, то обязательство по оплате арендной платы будет действовать вне зависимости от выполнения арендодателем предусмотренных договором формальностей.

6. Если переданное имущество не возможно использовать по назначению, арендатор не обязан платить арендную плату. Если после передачи имущества в аренду выявилась невозможность его использования для целей, предусмотренных договором, то арендатор вправе ставить вопрос об освобождении его от арендной платы. Важно учитывать, что именно арендатор будет должен доказать невозможность такого использования, кроме того суд учтет, знал ли арендатор о недостатках (мог знать) на момент заключения договора.

7. Текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения. Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан производить текущий ремонт арендуемого помещения, а арендодатель капитальный. Нередко возникает спор о том, какие работы можно отнести к текущему ремонту. Исходя из сложившейся практики к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования. Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Под капитальным ремонтом понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Виды и перечень таких работ указаны в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".

8. Кто несет ответственность при повреждении или утрате арендованного имущества? По общему правилу отвечает арендатор. Но арендатор может быть освобожден от ответственности за утрату вверенного ему имущества, если будет доказано, что утрата/повреждение возникли не по его вине, при этом арендатор проявлял должную степень заботливости о сохранности арендованного имущества.

9. Договор аренды сохраняет силу, если арендуемое помещение продано или иным образом сменило собственника. Переход права собственности на арендуемое имущество автоматически влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. С момента перехода права собственности все арендные платежи нужно перечислять именно новому собственнику.

10. Первичность договора. Важно принимать во внимание, что большинство из рекомендаций применимо в случае, если стороны прямо не оговорили иное в договоре аренды. Поэтому крайне важно анализировать договор аренды не только, когда уже возник спор, но и на стадии заключения.

По вопросам правового анализа арендуемых нежилых помещений, составления договоров аренды и сопровождения споров, а также для получения правовых консультаций по данным вопросам Вы можете обращаться по телефону:
+7 (495) 133-85-88
Просим учесть, что консультации проводятся непосредственно практикующим адвокатом и носят платный характер.

Автор обзора: Практика разрешения споров Торгпромправо
Наш опыт:
Saturday, July 22, 2017
Юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ. Руководителя и учредителей можно привлечь к субсидиарной ответственности, если они не докажут свою невиновность

Оспаривание сделок. Когда акционер может быть законным представителем общества?

Арендные споры

Арбитражные споры с ДГИ г. Москвы при выкупе арендуемых помещений

Десять способов законного взыскания долга

Семь вещей, которые не стоит делать при взыскании задолженности

Споры в области строительства

Арендные споры в 2019 году

Снижение неустоек и штрафов

Защита арендатора от взыскания стоимости бездоговорного потребления. Споры с МОЭК

Астрент: как взыскать штраф за неисполнение судебного решения

Восстановление срока обжалования судебных решений.
Как доказать в арбитражном суде, что ответчик не был уведомлен о судебном процессе по вине почты (почтового оператора)

Когда учредитель отвечает по долгам компании?

Субсидиарная ответственность без банкротства. Как взыскать долг с руководителя и собственника бизнеса?

Можно ли взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательства за период после того, как заявлено требование о возврате аванса?
Как построить защиту, если налоговая утверждает, что контрагент является "фиктивной компанией"


Семь арбитражных споров, в которых суд встал на сторону налогоплательщика

Как защититься от субсидиарной ответственности?

Защита при привлечении руководства и собственников организации к субсидиарной ответственности

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как оспорить отказ в суде?



Новости и полезная информация

Претензии по работе с компаниями-однодневками. Как отбиться от налоговых доначислений. Основные тренды 2023-2024 года

Налоговая практика
18 марта 2024 года

Претензии относительно работы с фирмами-однодневками – наиболее частые аргументы налоговых органов при проведении камеральных и выездных налоговых проверок. По итогам прошедшего года можно выделить следующие тенденции при рассмотрении в судах налоговых споров.

Читать подробности

Новые правила проверки строительных подрядчиков от ФНС и Минстроя

Корпоративная практика
07 марта 2024 года

ФНС и Минстрой выпустили совместное письмо о необходимости проверки строительных контрагентов через сайт ФНС. по сути - это новое требование к соблюдению стандарта должной осмотрительности.

Читать подробности

Субсидиарная ответственность директора при исключении организации из ЕГРЮЛ

Практика разрешения споров
28 октября 2023 года

Директор должен доказать разумность и добросовестность своих действий. Новая позиция Верховного суда РФ

Читать подробности

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как оспорить отказ в суде?

Практика разрешения споров
15 октября 2023 года

Мы работаем с отказами Мосгосстройнадзора и Министерства жилищной политики Московской области.
На какие аргументы ссылаться и какие документы подготовить, чтобы суд разрешил использовать объект?

Читать подробности

Налоговая реконструкция. Споры, рассмотренные в пользу налогоплательщика

Налоговая практика
14 октября 2023 года

Раскрыть фактического контрагента можно на любой стадии спора с ИФНС .Если известен реальный контрагент, вычеты снимут только на сумму наценки однодневок. Обзор налоговой практики ТоргПромПраво за 2023 г.

Читать подробности

Продажа доли при банкротстве

Комментарий в прессе
17 июня 2023 года

Конституционный суд защитил интересы совладельцев долевой собственности при продаже имущества банкрота с торгов
Постановление КС РФ от 16.05.2023 N 23-П

Читать подробности

Как защититься от субсидиарной ответственности?

Практика разрешения споров
10 июня 2023 года

Инструкция наших специалистов

Читать подробности

Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости. Юридические вопросы и подводные камни

Корпоративная практика
03 июня 2023 года

Перед покупкой актива для бизнеса крайне важно провести его юридическую проверку. Что и как проверить - рассмотрим в статье

Читать подробности

Коносамент. Что в нем проверить?

Практика VED.Legal
20 мая 2023 года

Коносамент — это документ, выдаваемый морским перевозчиком груза грузоотправителю. Коносамент является официальным документом, подтверждающим заключенный между перевозчиком и грузоотправителем договор о перевозке груза.

Читать подробности

Юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ. Руководителя и учредителей можно привлечь к субсидиарной ответственности, если они не докажут свою невиновность

Практика урегулирования споров
09 марта 2023 года

Конституционный суд РФ в своем постановлении от 07.02.2023 N 6-П усилил позиции кредиторов при исключении ООО из ЕГРЮЛ.

Контролирующие должника лица (КДЛ, директор и учредители) по умолчанию виновны в том, что организация была исключена из ЕГРЮЛ и не смогла исполнить обязательства перед добросовестными кредиторами.
.

Читать подробности

Компании с ограниченной ответственностью и акционерные компании в КНР. Правовое положение

Практика Ved.Legal
10 января 2023 года

В статье рассмотрены актуальные положения китайского законодательства о двух наиболее часто встречающихся формах коммерческих организаций в КНР.

Читать подробности

Десять способов законного взыскания долга

Практика урегулирования споров
18 ноября 2022 года

Что делать, если должник не исполняет судебное решение и не оплачивает долг? Эффективные и законные меры взыскания.
Нередки случаи, когда должник не спешит исполнять вынесенное арбитражным судом решение. Это происходит и в случаях, когда такая возможность фактически имеется. В такой ситуации можно прибегнуть к следующим способам, стимулирующим должника.

Читать подробности

Односторонний отказ от государственного контракта. Как поставщику (подрядчику) защитить свои интересы

Административная практика
01 февраля 2022 года

Часто задаваемые вопросы.

Административная практика компании «ТоргПромПраво» отвечает на вопросы, достаточно часто поступающие от клиентов при правовой поддержке деятельности в сфере госзакупок.

Читать подробности

Штрафы за нарушение разрешенного использования земельного участка и возведение на участке незаконных построек

Административная практика
13 января 2022 года

Инспекция по недвижимости города Москвы. Как бизнесу защитить свои интересы. Примеры из практики.
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (сокращенное наименование - Инспекция по недвижимости) создана московскими властями для осуществления контролирующих функций в сфере коммерческой недвижимости и пользования земельными участками.
Методом контроля этого учреждения является пополнение бюджета города Москвы за счет применения к бизнесу репрессивных мер в виде достаточно серьезных штрафных санкций.

Читать подробности

Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы. Гражданская и административная ответственность

Административная практика
12 декабря 2021 года

Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ.

Одно из основных направлений деятельности юридической компании «ТоргПромПраво» - помощь малому и среднему бизнесу в процессе заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве на праве собственности. В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.

Читать подробности

МЫ В СМИ: Адвокат Квирквия Б.А. прокомментировал законопроект о хранении переписки в закрытых бизнес-сетях

Администрация
01 ноября 2021 года

ИА REGNUM опубликовало комментарий партнера ООО «ТоргПромПраво», адвоката Квирквия Б.А.

В настоящий момент в федеральном законе о связи имеется пробел — операторы связи обязаны хранить и предоставлять правоохранительным органам информацию, передаваемую по сетям связи, только в отношении физических лиц. Если закон будет принят, то данный пробел будет закрыт и правоохранители могут затребовать хранимые сведения и в отношении юридических лиц. Законопроект, по сути, расширяет полномочия правоохранительных органов по истребованию информации у операторов связи. Новость на сайте ИА REGNUM

Читать подробности

Мы переехали в новый офис

Администрация
01
сентября 2021 года

ВсвязирасширениемдеятельностиидляудобстванашихклиентовисотрудниковмыпереехаливновыйофисвцентреМосквы.
ОфисрасположенвпешеходнойдрступностиотстанцийметроСухаревскаяиЦветнойбульвар. Имеетсяохранаямаяпарковкадляавтомобилейнашихклиентов.
ПриглашаемвгостиБудемрадыВасвидеть!

Читать подробности

Отказ в банковском обслуживании. Ограничение банковских операций. Заморозка средств. Как работает федеральный закон 115-ФЗ и как оспорить решение банка?

Административная практика
05 июля 2021 года

В настоящее время нередки случаи, когда вполне добросовестные клиенты сталкиваются с ситуацией, в которой банк отказывается проводить платежи, зачислять на счет поступившие денежные средства, а иногда просто отказывает в банковском обслуживании. При этом сведения о клиенте заносятся в черные списки и в дальнейшем клиент испытывает серьезные проблемы при взаимодействии и с другими банковскими организациями. Данная ситуация касается как бизнесменов, так и простых граждан, а банк действует при этом со ссылкой на федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Читать подробности

Работа с контрагентами в 2021 году. Как минимизировать налоговые риски?

Практика налогового консультирования
28 мая 2021 года

Новые стандарты должной осмотрительности. Налоговая инспекция и суды при рассмотрении налоговых споров все чаще не принимают вычеты по НДС и расходы по налогу на прибыль ссылаясь на недобросовестный подход при выборе контрагентов. Со ссылкой на статью 54.1 Налогового кодекса РФ доначисляют НДС, налог на прибыль по реальным хозяйственным операциям. Для того, чтобы минимизировать риски в спорах с налоговой инспекцией налогоплательщику следует надлежащим образом выстроить работу всех сотрудников с контрагентами. Как это сделать?

Читать подробности

Оспаривание сделок. Когда акционер может быть законным представителем общества?

Практика урегулирования споров
28 апреля 2021 года

Судебная коллегия Верховного суда приняла решение в пользу акционера по иску к контагенту обанкротившейся компании о признании сделки по выводу активов недействительной. Представители акционера сумели убедить вышестоящий судебный орган в своей правоте. До этого суды нижестоящих инстанций во мнениях расходились.

Читать подробности

ОСОБЕННОСТИ КОНТРАКТА ВЭД С ПОСТАВЩИКОМ ИЗ КНР

Поддержка ВЭД
09 марта 2021 года

Обобщение опыта VED.Legal по сопровождению импортных сделок с китайскими компаниями. В нашу практику Ved.Legal наиболее часто поступают заявки по сопровождению сделок, связанных с поставкой товаров из Китая в Россию. Ниже мы попытались обобщить рекомендации, которые применимы для данного вида контрактов и актуальны в 2021 году.

Читать подробности

Рекомендации Международной торговой палаты для дистрибьюторских контрактов

Поддержка ВЭД
26 февраля 2021 года

Типовой дистрибьюторский контракт МТП. Несмотря на довольно широкое распространение дистрибьюторских соглашений, данный договор в большинстве стран самостоятельно не урегулирован законодательством. Международная торговая палата в своих рекомендациях представила Типовой дистрибьюторский контракт МТП (The ICC Model Distributorship Contract Sole Importer-Distributor, публикация МТП N 518).

Читать подробности

Антимонопольные ограничения в дистрибьюторских отношениях. Вертикальные соглашения. Эксклюзивность.

Административная практика
13 января 2021 года

В каких случаях дистрибьюторский договор может быть признан нарушающим законодательство о защите конкуренции.
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает достаточно жесткие критерии взаимодействия хозяйствующих субъектов в рамках дистрибьюторских соглашений. Эти ограничения следует учитывать при подготовке соответствующих соглашений о порядке взаимодействия производителя и продавца продукции. Изложенные ниже условия касаются ситуаций, когда и поставщик, и дистрибьютор осуществляют деятельность на территории РФ.

Читать подробности

Недружественные лица. Правила валютных операций и валютное регулирование после 24 февраля 2022 года

Практика Ved.Legal
19 мая 2022 года

В статье рассмотрены основные ограничения, введенные по состоянию на май 2022 года в валютном законодательстве РФ в отношении компаний и граждан из стран, поддерживающих санкции в отношении РФ. «Недружественные лица» -новая категория в российском валютном законодательстве.

Читать подробности

Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"

Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области

Адрес: Москва, БЦ АРМА, м. Курская, Нижний Сусальный переулок, д. 5, стр.19, этаж 3 БЦ «Деловой»

© 2016-2024 Все права защищены